Wohnen ist in Deutschland in den vergangenen 30 Jahren teurer geworden. Die langfristige Entwicklung zeigt allerdings zwei sehr unterschiedliche Bilder: Der amtliche Mietindex für bestehende Mietverhältnisse ist seit 1995 vergleichsweise moderat gestiegen. Wer heute eine neue Wohnung anmieten muss, trifft dagegen auf einen Markt, auf dem sich die Angebotsmieten allein zwischen 2015 und 2024 im Bundesdurchschnitt um rund 50 Prozent erhöht haben. Hinzu kommen Betriebskosten, Heizung und Strom. Für Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen entscheidet deshalb immer häufiger nicht die Kaltmiete allein darüber, ob Wohnen bezahlbar bleibt.
30 Jahre Lohn- und Mietentwicklung: Der Durchschnitt erzählt nur einen Teil der Geschichte
Ein vollzeitbeschäftigter Arbeitnehmer verdiente 1995 nach Angaben des Statistischen Bundesamtes durchschnittlich 2.281 Euro brutto im Monat. 2025 waren es 4.851 Euro ohne Sonderzahlungen. Das entspricht einem nominalen Anstieg von rund 113 Prozent.
Im gleichen Zeitraum stieg der allgemeine Verbraucherpreisindex von 71,0 Punkten im Jahr 1995 auf rund 121,9 Punkte 2025. Das Preisniveau erhöhte sich damit um etwa 72 Prozent. Der bundesweite Index der Nettokaltmieten entwickelte sich von 71,7 Punkten 1995 auf 109,4 Punkte 2025 – ein Plus von rund 53 Prozent.
Auf den ersten Blick sieht das positiv aus: Die durchschnittlichen Bruttolöhne sind stärker gestiegen als das allgemeine Preisniveau und wesentlich stärker als der amtliche Mietindex.
Das Problem liegt in der Zusammensetzung dieser Durchschnittswerte.
Der Mietindex enthält Millionen bestehender Mietverträge, darunter Wohnungen, deren Mieter seit vielen Jahren oder Jahrzehnten nicht gewechselt haben. Diese Verträge entwickeln sich erheblich langsamer als die Preise, die Wohnungssuchende bei einem neuen Vertrag bezahlen müssen.
Beim Einkommen besteht ein ähnliches Problem. Die 4.851 Euro sind ein arithmetischer Durchschnitt. Der Median lag im April 2025 bei 4.123 Euro brutto im Monat. Die Hälfte der Vollzeitbeschäftigten verdiente weniger, die andere Hälfte mehr. Sehr hohe Gehälter ziehen den Durchschnitt nach oben.
Für die weitere Betrachtung werden deshalb neben den 4.851 Euro Durchschnittsverdienst folgende monatliche Bruttolöhne verwendet:
| Bruttolohn | Einordnung |
|---|---|
| 2.200 € | unterer Einkommensbereich |
| 2.800 € | unterer bis unterer mittlerer Bereich |
| 3.400 € | unterhalb des Vollzeitmedians |
| 4.100 € | ungefähr heutiger Vollzeitmedian |
| 4.851 € | durchschnittlicher Vollzeitverdienst 2025 |
Bei einem Wohnungswechsel zeigt sich eine andere Mietentwicklung
Für Wohnungssuchende ist die Entwicklung der Angebotsmieten aussagekräftiger.
2015 lag die durchschnittliche Angebotsmiete bei einer Wiedervermietung bundesweit noch bei 7,30 Euro je Quadratmeter nettokalt. 2024 waren es 10,92 Euro. Innerhalb von nur neun Jahren entspricht das einer Steigerung von 49,6 Prozent.
Dabei handelt es sich bereits um einen bundesweiten Durchschnitt. In großen kreisfreien Großstädten wurden 2024 durchschnittlich 14,43 Euro je Quadratmeter verlangt, während ländliche Kreise mit 8,32 bis 8,50 Euro deutlich darunter lagen.
Der Unterschied zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten ist damit erheblich.
Wer seit 15 oder 20 Jahren in derselben Wohnung lebt, kann eine völlig andere Wohnkostenrealität erleben als jemand mit demselben Einkommen, der wegen Trennung, Familienzuwachs, Arbeitsplatzwechsel oder Eigenbedarf kurzfristig eine neue Wohnung benötigt.
Aus der Nebenkostenabrechnung wird ein zweiter großer Kostenblock
Neben der Kaltmiete haben sich die Betriebskosten verteuert.
Der Deutsche Mieterbund ermittelte für das Abrechnungsjahr 2022 durchschnittliche Betriebskosten von 2,28 Euro je Quadratmeter und Monat. Für 2023 waren es bereits 2,51 Euro und für 2024 2,67 Euro. Innerhalb von zwei Jahren ergibt sich damit eine Erhöhung um rund 17 Prozent. Heizung und Warmwasser machten 2024 durchschnittlich 1,32 Euro je Quadratmeter aus.
Die Entwicklung der Energiepreise fällt noch deutlicher aus. Der Preisindex für Haushaltsenergie lag 2025 bei 146,9 Punkten, wenn 2020 mit 100 angesetzt wird. Strom erreichte 124,6 Punkte, Erdgas 191,2 und Heizöl 188,8 Punkte. Gas und Heizöl lagen damit fast doppelt so hoch wie im Basisjahr 2020.
Private Haushalte zahlten im zweiten Halbjahr 2025 durchschnittlich 40,55 Cent je Kilowattstunde Strom und 12,23 Cent für Erdgas. Gegenüber dem zweiten Halbjahr 2021 war Strom damit 23,4 Prozent und Erdgas 79,1 Prozent teurer.
Die sogenannte „zweite Miete“ entsteht deshalb nicht aus einer einzelnen Preissteigerung. Wasser und Abwasser, Müllentsorgung, Versicherungen, Grundsteuer, Hausmeisterdienste, Gebäudereinigung, Heizkosten und weitere Betriebskosten wirken zusammen. Dazu kommt der Stromverbrauch innerhalb der Wohnung, der üblicherweise nicht Bestandteil der Betriebskostenabrechnung ist.
Was bedeutet das konkret für einen Single?
Für eine vergleichbare Modellrechnung wird eine neu angemietete Wohnung mit 50 Quadratmetern angenommen.
Grundlage sind 10,92 Euro Nettokaltmiete je Quadratmeter entsprechend der bundesweiten Wiedervermietungsmiete 2024 sowie 2,67 Euro Betriebskosten. Für Haushaltsstrom werden 1.500 Kilowattstunden pro Jahr angesetzt. Der Strompreis wird mit rund 43,65 Cent je Kilowattstunde für die entsprechende Verbrauchsgruppe angesetzt.
Damit ergibt sich:
- Nettokaltmiete: 546 Euro
- Betriebskosten einschließlich Heizung/Warmwasser: rund 134 Euro
- Haushaltsstrom: rund 55 Euro
- gesamte monatliche Wohnkosten: rund 734 Euro
Die Nettolöhne sind Modellwerte für 2026, Steuerklasse I, gesetzlich versichert, ohne Kirchensteuer und unter Verwendung der gesetzlichen Sozialversicherungsbeiträge. Der Grundfreibetrag beträgt 2026 12.348 Euro, der durchschnittliche Zusatzbeitrag der gesetzlichen Krankenversicherung 2,9 Prozent.
| Brutto | ca. Netto | Wohnkosten | Anteil am Netto |
|---|---|---|---|
| 2.200 € | 1.600 € | 734 € | 45,8 % |
| 2.800 € | 1.950 € | 734 € | 37,6 % |
| 3.400 € | 2.290 € | 734 € | 32,0 % |
| 4.100 € | 2.680 € | 734 € | 27,4 % |
| 4.851 € | 3.080 € | 734 € | 23,8 % |
Die Unterschiede sind erheblich. Für jemanden mit 2.200 Euro brutto beansprucht bereits eine bundesweit durchschnittliche neu angemietete 50-Quadratmeter-Wohnung einschließlich Betriebskosten und Strom fast die Hälfte des verfügbaren Arbeitseinkommens.
Beim durchschnittlichen Vollzeitverdienst von 4.851 Euro sind es knapp 24 Prozent.
Dabei sind Internetanschluss, Rundfunkbeitrag, Stellplatz, Hausratversicherung und andere mit dem Wohnen verbundene Ausgaben noch nicht enthalten.
Vierköpfige Familie: Ein Einkommen reicht rechnerisch immer weniger weit
Bei einer vierköpfigen Familie mit zwei Erwachsenen und zwei Kindern wird eine Wohnung mit 90 Quadratmetern zugrunde gelegt.
Um die Einkommensstufen vergleichbar zu halten, wird zunächst ein Alleinverdienerhaushalt gerechnet. Andernfalls müsste für den zweiten Erwachsenen willkürlich ein weiteres Einkommen angenommen werden. Berücksichtigt werden dagegen 2026 insgesamt 518 Euro Kindergeld monatlich, also 259 Euro je Kind.
Für Strom werden 3.500 Kilowattstunden jährlich angesetzt.
Das Modell ergibt:
- Nettokaltmiete: 983 Euro
- Betriebskosten einschließlich Heizung/Warmwasser: rund 240 Euro
- Haushaltsstrom: rund 112 Euro
- gesamte Wohnkosten: rund 1.335 Euro
Bei gemeinsamer steuerlicher Veranlagung eines verheirateten Alleinverdienerhaushalts und zwei Kindern ergeben sich näherungsweise folgende verfügbare Einkommen einschließlich Kindergeld:
| Brutto Alleinverdiener | Haushaltsnetto inkl. Kindergeld | Wohnkosten | Anteil |
|---|---|---|---|
| 2.200 € | 2.260 € | 1.335 € | 59,1 % |
| 2.800 € | 2.730 € | 1.335 € | 49,0 % |
| 3.400 € | 3.120 € | 1.335 € | 42,8 % |
| 4.100 € | 3.550 € | 1.335 € | 37,7 % |
| 4.851 € | 3.990 € | 1.335 € | 33,4 % |
Die Berechnung enthält bewusst weder Wohngeld noch Kinderzuschlag oder andere einkommensabhängige Leistungen. Gerade bei den unteren Einkommen können solche Leistungen die tatsächliche Belastung reduzieren. Sie ändern allerdings nichts daran, wie hoch die Wohnkosten zunächst im Verhältnis zum erwirtschafteten Einkommen liegen.
Bei zwei Vollzeiteinkommen verändert sich das Bild erheblich. Verdienen beispielsweise beide Erwachsenen jeweils 4.100 Euro brutto, sinkt der Anteil der hier angesetzten Wohnkosten am verfügbaren Haushaltseinkommen auf rund 23 Prozent. Bei zwei Einkommen von jeweils 2.200 Euro wären es immer noch rund 36 Prozent.
Damit wird ein weiterer struktureller Unterschied sichtbar: Ein Haushalt mit zwei Erwerbseinkommen kann steigende Wohnkosten deutlich leichter auffangen als ein Single oder eine Familie, die zeitweise auf ein Einkommen angewiesen ist.
Die amtlichen Belastungszahlen bestätigen das Problem bei niedrigen Einkommen
Nach den aktuellen Daten von Destatis entfielen 2025 durchschnittlich 24,1 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens auf Wohnkosten. Bei armutsgefährdeten Menschen waren es 43,7 Prozent.
Als wohnkostenüberlastet gilt nach der europäischen Definition ein Haushalt, wenn mehr als 40 Prozent des verfügbaren Einkommens für Wohnen aufgewendet werden. 2025 traf dies auf 11,2 Prozent der Bevölkerung insgesamt und auf 35 Prozent der armutsgefährdeten Bevölkerung zu.
Bereits der Mikrozensus 2022 zeigte, dass Einpersonenhaushalte besonders stark belastet waren. Ihre durchschnittliche Bruttokaltmiete beanspruchte 32,7 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens. Bei Haushalten mit vier oder mehr Personen waren es im Durchschnitt 23,3 Prozent. Diese Statistik berücksichtigt allerdings nur die Bruttokaltmiete, nicht sämtliche verbrauchsabhängigen Wohnkosten.
Welches Muster zeigt sich über die vergangenen 30 Jahre?
Die langfristigen Zahlen ergeben kein einfaches Bild nach dem Schema „Mieten steigen schneller als Löhne“.
Der durchschnittliche Vollzeitlohn ist seit 1995 nominal stärker gestiegen als der offizielle bundesweite Mietindex. Selbst nach Berücksichtigung der allgemeinen Inflation liegt der durchschnittliche Bruttolohn heute real höher als Mitte der 1990er-Jahre.
Damit wäre die Analyse jedoch unvollständig.
Der durchschnittliche Lohn von 4.851 Euro liegt deutlich über dem Median von rund 4.100 Euro. Millionen Beschäftigte verfügen nur über 2.200, 2.800 oder 3.400 Euro brutto. Gleichzeitig bildet der amtliche Mietindex überwiegend den gesamten Wohnungsbestand ab, während ein Wohnungssuchender mit wesentlich stärker gestiegenen Angebotsmieten konfrontiert wird.
Genau dort verschiebt sich die Belastung.
Die bundesweiten Wiedervermietungsmieten stiegen allein zwischen 2015 und 2024 um fast 50 Prozent. Betriebskosten erhöhten sich zuletzt ebenfalls deutlich, während Haushaltsenergie nach der Energiekrise auf einem wesentlich höheren Preisniveau als 2020 verblieb.
Für einen bestehenden Mieter mit günstigem Altvertrag kann die Entwicklung deshalb weiterhin beherrschbar sein. Für einen Single mit niedrigem oder mittlerem Einkommen, einen Alleinerziehenden oder eine Familie mit nur einem Erwerbseinkommen kann ein notwendiger Wohnungswechsel dagegen einen erheblichen Teil des finanziellen Spielraums beseitigen.
Das eigentliche Muster liegt damit weniger in einer gleichmäßigen Verteuerung aller Wohnungen als in einer zunehmenden Spreizung der Wohnkosten: zwischen Alt- und Neuvertrag, Stadt und Land, Ein- und Zweiverdienerhaushalt sowie Durchschnitts- und Medianeinkommen.
Wer bereits günstig wohnt, ist vergleichsweise geschützt. Wer neu in den Markt eintreten muss, trägt einen deutlich größeren Teil der inzwischen entstandenen Kostensteigerungen.